Studio tecnico geometra Andrea Masella

    Quando puoi usare il superbonus

    BONUS 110%

    Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi e possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio, sono in ogni caso escluse le nuove costruzioni, infatti gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile. Di fatto si agevolano i grossi interventi che migliorano la prestazione termica dell'edificio e quelli volti a ridurre il rischio sismico, secondo uno schema preciso confermato dall'Agenzia delle entrate. Vediamo nel dettaglio l’elenco dei lavori così detti “trainanti”:

    • Interventi di isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali (delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno, i vani non riscaldati o il terreno, compreso il tetto) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell'unità immobiliare sita all'interno di edifici plurifamiliari che sia indipendente e disponga di accesso autonomo all'esterno. In attesa dell'emanazione del decreto del Mise che definisca i nuovi requisiti, gli interventi di isolamento devono rispettare i requisiti di trasmittanza U indicati nel decreto del Mise dell'11 marzo 2008. I materiali isolanti utilizzati, inoltre, devono rispettare i criteri ambientali minimi stabiliti dal decreto dell’11 ottobre 2017 firmato dal ministro dell’Ambiente e della tutela del territorio e del mare. La detrazione spetta per una spesa massima di 40.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità. Se l’edificio ha più di 8 unità abitative la spesa massima si abbassa a 30.000 euro a unità. Per gli edifici unifamiliari o per gli appartamenti in condominio ma con accesso autonomo all’esterno la spesa massima detraibile è di 50.000 euro.
    • Interventi condominiali per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento (nel caso si installino pompe di calore reversibili) e alla produzione di acqua calda sanitaria. Gli impianti centralizzati devono essere dotati di:
      - generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A;
      - generatori a pompa di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche;
      - apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
      - sistemi di microcogenerazione che conducano a un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%;
      - collettori solari;
      - esclusivamente per i Comuni montani è ammesso anche l'allaccio al teleriscaldamento. 
      La detrazione spetta anche per le spese di smaltimento o bonifica dell'impianto sostituito, per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente con sistemi fumari multipli o collettivi nuovi compatibili con apparecchi a condensazione, per le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione come i tubi, di emissione come i sistemi scaldanti e di regolazione come sonde, termostati e valvole termostatiche. La spesa massima per usufruire del 110% è di 20.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici fino a 8 unità. Se le unità sono più di 8 la spessa massima per ognuna si abbassa a 15.000 euro.
    • Interventi su edifici singoli (o dell’unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano indipendenti e dispongano di accesso autonomo all’esterno) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti aventi le stesse caratteristiche di quelli appena visti per gli interventi condominiali, con l’aggiunta per le aree non metanizzate, dell’installazione di caldaie a biomassa con prestazioni emissive almeno pari alla classe di qualità 5 stelle. La detrazione spetta anche per le spese di smaltimento o bonifica dell’impianto sostituito. La spesa massima per usufruire del 110% è di 30.000 euro. 

    Se su di uno stesso immobile vengono eseguiti più interventi che danno diritto al superbonus, la spesa massima detraibile è data dalla somma dei limiti di spesa fissati per ogni intervento. Allo stesso modo, per gli interventi condominiali, la spesa detraibile che spetta ad ogni condomino è fissata in base ai millesimi di parti comuni di sua competenza, infatti, i limiti che variano in base al numero di unità immobiliari che costituiscono il condominio servono esclusivamente per calcolare la spesa massima complessivamente detraibile.

    Per il calcolo della spesa massima agevolabile per uno specifico intervento, quando vengono considerate il numero di unità immobiliari coinvolte, si considerano anche le pertinenze. Ad esempio, in un condominio di 4 abitazioni e 4 pertinente il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8 il valore base dell’intervento. Qualora ci siano soggetti proprietari esclusivamente di pertinenze in un condominio che accede al superbonus, questi avranno diritto alla detrazione in base alla spesa sostenuta per i millesimi di proprietà.

    La detrazione del 110% si applica anche alle spese funzionali all’esecuzione dell’intervento, quali l’acquisto di materiali, la progettazione e le spese professionali, perizie, installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali rimossi, Iva, imposta di bollo, diritti sui titoli abilitativi edilizi. Tuttavia, l’Agenzia ha chiarito che l’eventuale contributo pagato all’amministratore di condominio non rientra tra le spese detraibili.

    Il superbonus del 110% spetta anche per alcuni interventi che vengono eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli appena visti e che per questo vengono definiti “trainati”. Occorre prestare attenzione alla data di effettuazione di questi lavori infatti, possono ottenere la detrazione maggiorata del 110% solo se eseguiti nell’intervallo di tempo che va dalla data di inizio lavori a quella di fine lavori degli interventi così detti trainanti. In particolare, viene riconosciuto  il superbonus per:

    • altri lavori di riqualificazione energetica, la detrazione del 110% spetta anche su questi lavori nei limiti di spesa relativi a questi ultimi;
    • l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
    • installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e di sistemi di accumulo a questi integrati.

    In particolare, in caso di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, la detrazione del 110% spetta su una spesa massima di 48.000 euro e comunque entro il limite di spesa di 2.400 euro per ogni kWp di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico per ogni singola unità immobiliare. La detrazione è vincolata alla cessione in favore del GSE (gestore dei servizi energetici) dell’energia non autoconsumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo. La detrazione spetta anche in caso di installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti fotovoltaici nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.

    La detrazione del 110% spetta per un limite di spesa più basso, cioè di 1.600 euro per ogni kWp nel caso in cui sia contestuale anche un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica.

    Il limite di spesa di 48.000 euro è cumulativo per impianto fotovoltaico e sistema di accumulo integrato ed è riferito alla singola unità immobiliare.

    La detrazione non spetta se si percepiscono altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione e gli incentivi per lo scambio sul posto.

    Interventi antisismici

    Gli interventi antisismici che danno diritto alla detrazione del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili su cui effettuare gli interventi. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3. Sono detraibili anche le spese sostenute per la realizzazione congiunta di sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici. Nel limite di spesa di 96.000 euro rientra anche il caso di “acquisto di case antisismiche”.

    Se, al posto della detrazione, si decide di cedere il credito corrispondente a un'impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo, al posto del 19% spetta per il 90%. La detrazione per il premio assicurativo non è cedibile.

    Chi ne ha diritto

    Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.

    In ogni caso, la detrazione massima che ogni contribuente può ottenere è pari all’imposta annua che dovrebbe versare, se si è incapienti, la parte di detrazione non goduta non può esser recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso, ma può essere ceduta a terzi. Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.

    La spesa deve essere sostenuta da:

    • condomini (in caso di assenza dell’amministratore, in dichiarazione va inserito il codice fiscale del condomino che si fa carico di effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa);
    • persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, cioè solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;
    • dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica (in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022);
    • dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
    • dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche (per queste ultime solo per la parte di immobile destinato agli spogliatoi).

    Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l'immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:

    • ai proprietari e nudi proprietari;
    • ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
    • ai locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);
    • ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture;
    • al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

    La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

    In caso di cessione dell’immobile su cui sono stati fatti interventi, le quote residue di superbonus passano all’acquirente salvo diverso accordo tra le parti, in caso di successione invece, passano all’erede che materialmente dispone dell’immobile.

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    INTERVENTI DEDUCIBILI ALTRI BONUS

    Ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico di abitazioni residenziali o di parti comuni di un condominio sono due tra le principali voci degli oneri detraibili nelle dichiarazioni fiscali 730 e Unico.

     Le Novità

    La detrazione Irpef per le ristrutturazioni è pari al 50% della spesa, fino a un massimo di 96 mila euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 quote annuali.

    Riguarda qualsiasi immobile residenziale, sia abitazione principale che seconde case o affittato. I lavori per cui si può usufruire della detrazione sono molti. Oltre alla ristrutturazione edilizia, il restauro conservativo, gli interventi di manutenzione straordinaria per l’ampliamento e la realizzazione ex novo di bagni, finestre, mansarde, porte.

    Sono inclusi anche interventi per l’installazione di elementi come ascensori, scale di sicurezza, abbattimento di barriere architettoniche o cablatura degli edifici e per la bonifica dall’amianto. Sono detraibili anche le spese per l’acquisto dei materiali, per la progettazione, perizie e sopralluoghi e gli oneri di urbanizzazione. Non sono ammessi al beneficio gli interventi di manutenzione ordinaria (validi invece per i soli lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione. Regole specifiche sono state introdotte per usufruire della detrazione delle spese sostenute per gli interventi antisismici.

    L’agevolazione è valida fino al 31 dicembre 2022 per interventi di adozione di misure antisismiche le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017. Per questi interventi, la detrazione, per un totale massimo di 96mila euro per unità immobiliare, è del 70% quando, grazie agli interventi, si riduce il rischio sismico dell’immobile facendolo passare ad una classe di rischio inferiore.

    e la riduzione è di due classi, la detrazione arriva all’80% delle spese sostenute. Le detrazioni riguardano anche l’acquisto di case antisismiche se gli immobili danneggiati si trovano in zone a rischio e devono essere demoliti e ricostruiti interamente.

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